Итак, участок куплен, проектировщик выбран, предварительные эскизы будущего строения согласованы. Настало время для сбора исходных данных, необходимых для проектных работ. Неотъемлемой частью исходных данных являются градостроительные условия и ограничения (далее в тексте — ГУиО).
Физическое или юридическое лицо, имеющее в собственности или аренде земельный участок и желающее построить на участке какое-либо здание или сооружение промышленного или гражданского назначения, согласно Закону Украины «О градостроительной деятельности» должно получить ГУиО. Исключения, при которых они не выдаются, приведен в соответствующем перечне (Приказ Минрегионстроя №109 от 07.07.2011 г.) - частные жилые дома небольшой площади, беседки, гаражи, сараи и т.д. В этой статье рассмотрим детальнее, что из себя представляют ГУиО, кто их выдаёт, каким образом их получить и что грозит при их отсутствии:
1) Определение. Градостроительные условия и ограничения (ГУиО) — документ, в котором чётко определены архитектурно-планировочные требования к проектируемому объекту, ограничения относительно высотности и плотности застройки участка, отступления от красных линий, требования к благоустройству и озеленению территории.
ГУиО являются неотъемлемой частью исходных данных, предоставляемых Заказчиком Проектировщику, требования, приведённые в ГУиО отражаются в задании на проектирование и обязательны для исполнения.
2) Кто выдаёт? Для получения ГУиО Заказчик строительства обращается в Управление архитектуры и градостроительства (далее в тексте - Управление) при городских и районных администрациях, исполнительных комитетах, написав соответствующее заявление на имя начальника управления. Образцы заявлений можно найти в Управлениях.
3) Исходные данные для ГУиО. Помимо заявления, в Управление подаются следующие документы:
- нотариально заверенная копия документа на право собственности на землю (государственный акт, договор купли-продажи) или договор аренды земельного участка — при наличии этих документов проблем возникнуть не должно. Не очень хорошая ситуация может возникнуть у тех, кто приобретал здание (желая после снести его), а земля так и осталась в государственной собственности— в такой ситуации в получении ГУиО Управление откажет;
- ситуационный план (схема) о местонахождении земельного участка (в произвольной форме);
- выкопировка из топографо-геодезического плана М 1:2000 — выдаётся в Управлении (по заявлению);
- кадастровая справка из градостроительного кадастра (при наличии) — документ, в котором содержатся градостроительные нюансы касательно участка предполагаемой застройки, будет в Службе градостроительного кадастра, которая скоро должна появиться (пока эта служба существует лишь на бумаге);
- очередной кадастровый план (выписку из земельного кадастра - при отсутствии градостроительного кадастра) — можно получить в Госкомземе;
- фотофиксация земельного участка (с окружением) — просто фотографии участка по всем сторонам света;
- градостроительный расчет по технико-экономическим показателям планируемого объекта строительства — документ, в котором отражены архитектурно-планировочные, объёмно-пространственные характеристики объекта, инженерные коммуникации, планируемое благоустройство территории с соблюдением требований действующего законодательства. Расчёт может быть сделан проектировщиком по отдельной договорённости.
4) Долго ли ждать? Могут ли отказать в выдаче? Оценив соответствие намерений застройки нормам действующего законодательства, Управление выдаёт (или отказывает в выдаче) ГУиО. На оценку, согласно действующего законодательства, уходит семь рабочих дней (почти две календарных недели).
Управление может отказать в выдаче ГУиО, если:
- в управление подан неполный перечень документов или документы поданы с нарушениями — незаверенные копии, устаревшая информация, земля не в собственности (см. ранее) и прочее;
- намерения заказчика строительства идут вразрез с градостроительной документацией, принятой городом (районом). Например, нельзя возводить многоэтажные жилые здания на территориях, предназначенных для малоэтажной жилой застройки.
5) Что грозит, если не получать ГУиО? Согласно статье 96-1 КоАП Украины, передача заказчику проектировщиком проектной документации, выполненной с нарушением норм действующего законодательства — нарушение, наказанием за которое является штраф ответственного исполнителя (ГАПа или ГИПа) в размере 1000 налогооблагаемых минимумов. Кроме того, на предприятие, где работает ответственный исполнитель, может быть наложен штраф в размере 90 минимальных зарплат. Проще говоря, без ГУиО не один адекватный проектировщик разрабатывать проект не будет.
Если же заказчик строительства приступит к стройке без ГУиО (и без остальных документов, которые выдаются на основе ГУиО), то здание получает статус самовольного строительства (самострой). На такое здание невозможно получить право собственности, и может быть выписан штраф.
