Итоги января 2013 или Адаптация к новым правилам сделок и оформлению прав на землю

ЧТО ЖЕ ИЗМЕНИЛОСЬ?

1 января 2013 года участники рынка земельных отношений стали жить по-новому. Вступили в силу Законы Украины "О государственном земельном кадастре", "О регулировании градостроительной деятельности", " Изменился порядок регистрации вещных прав на земельные участки. Появились государственные кадастровые регистраторы. Появились регистрационные службы. Упразднились функции БТИ. Вместо государственных актов стали выдавать свидетельства. Внедрена Национальная кадастровая система и её внешняя оболочка - Публичная кадастровая карта и теперь каждый владелец участка при помощи интернета может найти свой участок в базе. Внедряется новая система координат СК-2000. Введена сертификация и персонификаций ответственности инженеров-землеустроителей. Обо всём этом и не только подробнее ниже.

1. Первичная регистрация вещных прав на недвижимое имущество. Переход права собственности (купля-продажа, дарение, наследство).

Самое весомое изменение - это передача функций Госземагентства по первичной регистрации - районным регистрационным службам, по вторичной регистрации - государственным и частным нотариусам.

"Вместо госактов - свидетельства на землю".

Первичная регистрация вещного права на недвижимое имущество (земельный участок) осуществляется районными регистрационными службами Главного управления юстиции области (вот адреса по Киевской области http://drsu.gov.ua/show/6027 и по Киеву http://drsu.gov.ua/show/6000).

(http://drsu.gov.ua/show/10163),

После рассмотрения Вашего заявления в двухнедельный срок Вам выдадут Свидетельство на право собственности на недвижимое имущество (земельный участок) с планом участка в дополнении. Отказать в регистрации права могут только в том случае, если Вы подали не все документы, подали их без доверенности или не на свой участок.

"Оформить сделку - легко и просто. Справки собирать не нужно. Всё сделает нотариус."

До 01.01.2013 этот процесс осуществлялся следующим образом: владелец заинтересованный в продаже своего участка должен был для сделки собрать в районном отделе Госземагентства пакет документов "на продажу" (справка об отсутствии ограничений и обременений "обмежень-обтяжень", информация о нормативной денежной оценке, извлечение "вытяг" из поземельной книги), также в частной фирме заказать экспертную денежную оценку. Собрав все справки владелец приносил их к нотариусу, после чего нотариус осуществлял переход права собственности к новому владельцу. Далее нового владельца ожидал неприятный сюрприз - теперь уже ему нужно было идти в районный отдел Госземагентства и осуществлять регистрацию перехода права собственности, проставлять на акте так называемую "отметку о переходе права". Это делалось для того, чтобы сотрудники районного отдела Госземагентства могли внести изменения о владельце участка в кадастр и электронную базу данных.

Новым порядком предусмотрено упрощение процедуры перехода права собственности от одного владельца к другому (купля-продажа, дарение, принятие участка по наследству). Теперь владелец участка должен принести нотариусу только экспертную оценку, а все остальные документы в том числе и извлечение "вытяг" из Государственного земельного кадастра с внесенными туда данными об ограничениях и обременениях, нормативной деженой оценке нотариус должен делать сам в процессе оформления нотариального договора. По окончанию оформления договора (а это может занимать 5-6 часов) нотариус должен выдать Вам извлечение из реестра вещных прав на недвижимое имущество от том что право перешло к новому владельцу. И вам больше никуда ходить не нужно. На деле же оказалось, что из-за противоречия законодательной системы, согласно закону о "Государственном земельном кадастре" извлечение "вытяг" из государственного земельного кадастра может подписать только государственный кадастровый регистратор, а нотариус таковым не является. Поэтому, за извлечением "вытягом" из Государственного земельного кадастра нужно снова идти в районный отдел Госземагентства. Но есть ещё одна проблема - данные об обременениях и ограничениях не внесены в кадастр и поэтому владельцу по прежнему нужно собрать такой же пакет документов который был и до 1 января 2013 года и людям нужно из одного и того же районного отдела Госземагентства брать несколько разных справок, бегать по кабинетам и простаивать в очередях.

В Госземагентстве обещают в течение нескольких месяцев внести данные о нормативной денежной оценке, обременениях и ограничениях в Национальную кадастровую систему и старому владельцу нужно будет получить в районном отделе Госземагентства только извлечение "вытяг" из Государственного земельного кадастра.

В свою очередь нотариусы, борятся за право выдавать извлечения из государственного кадастра самостоятельно, чтобы не нарушать изначальный замысел всех упрощений. Нам остаётся только надеяться, что всё это сбудется.

Что делать тому, кто осуществил сделку до 1 января 2013 года, но не успел зарегистрировать её в управлении земельных ресурсов?

Вам необходимо обратиться в районную регистрационную службу по месту жительства. Написать заявление, оплатить госпошлину 119 грн и 120 грн за извлечение из реестра имущественных прав, подать оригинал государственного акта, оригинал договора купли-продажи (дарения, завещание) и в течение двух недель Вам зарегистрируют это право.

2. Изменение процедуры отвода, смены целевого назначения. Раздел земельного участка. Установление (восстановление) границ.

Законом Украины "Про внесение изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения процедуры отвода земельных участков и изменения их целевого назначения" предусмотренны изменения количества согласующих инстаций. Обязательной осталась только одна инстанция - районный отдел Госземагентства. Так, если Вы отводите участок в границах населённого пункта для ведения личного крестьянского хозяйства (ОСГ) Вам необходимо согласовать проект землеустройства только с районным отделом Госземагентства. Если на участке планируется застройка - в согласованиях добавляется районный архитектор. Если участок находится в заповедной зоне - орган охраны окружаюшей среды, а если на участке или возле него историко-культурный объект, то нужно будет также согласовывать такой проект землеустройства с органом охраны культурного наследия.

Также, Законом предусмотрено, что для изменения целевого назначения земельного участка теперь не нужно писать ходатайство (заявление) на сессию и получать разрешение от сельских, поселковых, городских советов или районных государственных администраций. Теперь достаточно написать у нотариуса заявление на изменение целевого назначения земельного участка, прийти в землеустроительную фирму и заключить договор на выполнение работ.

Согласно Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" который вступил в силу 1 января 2013 года, для того чтобы отвести земельный участок или изменить его целевое назначение, необходимо получить выкопировку из Генерального плана населённого пункта или схемы планирования территории района. Проблема только в том, что генеральные планы разработаны не более чем на 10% от общего количества населённых пунктов. И до тех пор пока гененеральный план не будет разработан и утверждён по конкретному населённому пункту, отвод или изменение целевого назначения земельного участка здесь невозможны.

Приватизация земельного участка под существующим домом или дачей.

Согласно закона Украины "О государственном земельном кадастре" исчез такой вид землеустроительной документации как "Техническая документация по землеустройству по удостоверению права собственности на земельный участок", теперь такая работа делается исключительно через "Проект землеустройства по отведению земельного участка".

Раздел или объединение земельных участков.

Здесь изменений практически нет. Такая работа выполняется при помощи технической документации по разделу или объединению земельных участков на основании заявления собственника заверенного нотариально. Изменения коснулись лишь старых государственных актов, в которых сразу была внесена информация про несколько участков собственника. Теперь не нужно изготавливать отдельно правоустанавливающий документ на каждый участок, чтобы осуществить с ним нотариальные действия, достаточно получить извлечение "вытяг" из Государственного земельного кадастра в районном отделе Госземагентства и можно идти к нотариусу.

Присовение кадастрового номера существующему земельному участку.

Применяется для земельных участков со старыми государственными актами, на которых не указаны кадастровые номера. Осуществляется путём разработки "Технической докуменатции по землеустройству по установлению (восстановлению) границ земельного участка" и внесению данных об участке в Национальную кадастровую систему и Публичную кадастровую карту. В результате владелец получает извлечение "вытяг" из Государственного земельного кадастра. К такому "вытягу" достаточно добавить справку о нормативной оценку и можно идти к нотариусу для осуществления нотариальных действий.

Ранее на такой участок территориальным отделом Госземагентства сначала выдавалась справка о присвоениии кадастровго номера, потом владелец получал справку об обременениях и ограничениях на земельный участок, справку о нормативной денежной оценке земли и только на основании этих документов можно было получить "вытяг" необходимый для нотариуса.

3. "Хочешь участок в поле для огородничества или садоводчества - обращайся в областное управление Госземагентства".

Среди всех нововведений отдельным пунктом нужно отметить передачу полномочий по выделению участков сельскохозяйственного назначения за пределами населённого пункта от районных государственных администраций к Главным управлениям Госземагентства в областях. Теперь для того, чтобы получить участок в собственность необходимо подавать заявление начальнику Главного управления Госземагентства в области. В ответ управление издаст приказ о разработке проекта землеустройства по отведению такого участка за счёт земель запаса района.

Проекты землеустройства по отведению земель сельскохозяйственного назначения, которые были разработаны на основании распоряжений районных государственных администраций и не утверждены до 01 января 2013 года теперь будут также утверждаться приказом начальника Главного управления Госземагентства в области.

Районным государственным администрациям оставили полномочия отводить земли только под "дачное строительство". Единственная проблема в том, что участок с целевым назначением "для дачного строительства" это земли рекреации и такой проект землеустройства в обязательном порядке должен проходить государственную землеустроительную экспертизу.

5. Мораторий.

Под конец уходящего года депутаты приняли законопроект о продлении моратория на продажу паевых сельскохозяйственных земель до 1 января 2016 года.

6. Какие ещё изменения ожидаются?

1. Извлечения "вытяги" из Государственного земельного кадастра, возможно, будут выдавать нотариусы. И владельцу земельного участка не прийдётся обращаться в районный отдел Госземагентства для получения справок.

2. Наконец-то должны будут появится долгожданные эталоны проектов землеустройства, но они будут настолько объёмными, что может возрасти цена проектных работ. Ещё одна возможная причина роста цен на проектные работы - это введние Госземагентством обязательной оплаты в составе каждого проекта землеустройства пунктов государственной геодезической сети, оплаты смежных точек координат соседних участков и уже всем известная оплата межевых знаков установленного образца.

3. На публичной кадастровой карте могут появиться имена владельцев участков.