Перепланировка квартиры

  Каждый человек мечтает, чтобы квартира, в которой он обитает, была такой особенной, неповторимой, современной, красивой, в высшей степени комфортной и уютной, функциональной, просторной, наполненной воздухом и светом, в общем — идеальной. К огромному сожалению многих владельцев жилья, планировка их квартир, какого бы года застройки или класса ни был дом, — зачастую не отвечает их требованиям, желаниям, мечтам и виденьям о своем, милом, близком и дорогом сердцу «гнездышке». У кого-то — маленькие жилые комнаты, но при этом — большие нефункциональные коридоры, у кого-то — слишком маленькие санузлы и ванные комнаты, не позволяющие разместить необходимую сантехнику, у кого-то — слишком маленькая кухня, но в тоже время есть кладовая, которая практически не использутся хозяевами по их назначению, у кого-то — неудобно расположены дверные проемы в гостиную или спальные комнаты и т.д. В этом случае на помощь приходит дизайнер с предложением перепланировать квартиру.



В каждом отдельном случае внесение каких-либо изменений в планировку квартиры рассматривается сугубо индивидуально. Кто-то желает расширить или сузить площадь одних помещений за счет других, что возможно сделать, например, осуществив перенос межкомнатных перегородок, кто-то — объединить или разъединить ванную комнату и санузел, кто-то – перенести дверные проемы и т.д. В результате изменения внутренней структуры квартиры, или попросту – перепланировки, любую квартиру можно изменить до неузнаваемости.

Казалось бы — что может быть проще?! Все решаемо. Все так легко и доступно! Но, на самом деле — это один из самых сложных вопросов. Любая квартира — это не отдельное обособленное помещение, а составляющая часть многоквартирного дома. Дом, в свою очередь, — это, как правило, многоэтажное сооружение, возведенное с соблюдением норм строительного законодательства. Поэтому любое внесение изменений в планировку квартиры касается не только ее владельца, но и всех жильцов дома в целом, поскольку влияет, в первую очередь, на безопасность проживания в этом доме каждого из них.

Следует подчеркнуть, что перепланировка квартиры, какой бы сложности и размера она ни была — масштабная или мелкая, — в обязательном порядке должна быть согласована с соответствующими государственными органами, то есть — должна быть официально узаконена.

За самовольно проведенную перепланировку квартиры законодательством Украины предусмотрена ответственность — как административная, так и уголовная. Отсутствие необходимых разрешительных документов не дает права на осуществление перепланировки квартиры и является противозаконным действием. Также делает невозможным проведение других (юридических) операций с квартирой, связанных с передачей прав собственности, например, продажи, дарения, завещания ее, внесения в банк как залогового имущества для получения кредита и прочее. Кроме того, может послужить причиной для наложения штрафа или даже возбуждения уголовного дела против владельца жилья. Также владельца могут обязать за свой счет возвратить квартиру в прежнее состояние. Следует отметить, что за причиненный ущерб ответственность несет не только владелец квартиры, но и строительная организация, которая вела работы по перепланировке без согласованной в установленном законом порядке проектной документации.

Лучше всего, чтобы согласование было получено именно на этапе разработки дизайн-проекта. Помимо того, что будет произведена предварительная экспертиза проекта, согласование перепланировки может послужить также неким упреждающим моментом, позволяющим выявить возможные неучтенные изъяны задумок дизайнера и архитектора, укажет пути их устранения.

Говоря о перепланировке квартиры, под которой подразумевается демонтаж и перенос перегородок (частично или полностью), дверных проемов, тамбуров и кладовок, работы по остеклению балконов и лоджий, необходимо также упомянуть и о переоборудовании (переустройстве) помещения, которое заключается в установке, замене или переносе инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Разрешение на проведение данных видов работ должно быть получено в том же порядке, что и разрешение на проведение работ, связанных с изменением размеров (метража) и строения (состава помещений) квартиры.

Любое неграмотное или некорректное выполнение вышеуказанных мероприятий может нанести существенный ущерб несущим конструкциям здания (стенам, перегородкам), привести к снижению прочности и надежности конструкций здания в целом, а в отдельных случаях даже стать причиной частичного или полного разрушения сооружения. Сбои же и нарушения нормального функционирования упомянутых выше сетей и оборудования могут также иметь место в таком случае не только локально – в квартире, где осуществляют перепланировку, – но и во всем доме.

Законодательством Украины определены основные требования к перепланировке квартир. Они изложены в Государственных строительных нормах Украины В.3.2-2-2009 «Жилые дома. Реконструкция и капитальный ремонт», утвержденных приказом Министерства регионального развития и строительства Украины от 22.07.2009 № 295. Эти нормы являются обязательными для применения всеми юридическими и физическими лицами на территории Украины независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности.

Согласно указанным нормам при перепланировке квартиры запрещается, например, размещать кухни и санузлы (ванные комнаты, туалеты) над и под жилыми комнатами. Также не допускается при устройстве кухни-столовой в отдельной квартире располагать трубопроводы и кухонное инженерное оборудование (плиты, водонагреватели, вентиляторы, умывальники и т.д.) над и под жилыми комнатами. Также запрещено устройство новых оконных проемов и расширение существующих оконных и балконных проемов, изменение форм и цветов оконных рам и балконных дверей.

Разрешается увеличивать площадь кухонь и жилых комнат за счет внутренних перепланировок и пристроек в виде эркеров (это часть внутреннего объема здания, вынесенная за плоскость фасадных стен, обычно, в виде закрытых балконов, полукруглой или многогранной формы). Если конструктивные и инженерные системы позволяют, то допускается: увеличивать площади жилых комнат, туалетов, ванных комнат и совмещенных санузлов за счет прихожих, внутриквартирных коридоров, встроенных кладовок и шкафов; устраивать совмещенные санузлы в отдельных квартирах независимо от количества жилых комнат (по желанию заказчиков); объединять помещения электрифицированной кухни и жилой комнаты в единую кухню-столовую. При объединении помещений газифицированной кухни и жилой комнаты необходимо предусмотреть вытяжную вентиляцию с механическим побуждением. Также допускается устраивать вход в жилую комнату из газифицированных кухонь-столовых. Жилая комната при этом должна иметь второй выход в негазифицированное помещение. Вход в совмещенные санитарные узлы, ванные комнаты и туалеты допускается устраивать из любых помещений квартиры, кроме кухонь.

На сегодняшний день для получения разрешения на перепланировку квартиры необходимо иметь следующие документы:
— правоустанавливающие документы, зарегистрированные бюро технической инвентаризации (БТИ), и их заверенные копии на дом (или его часть), если объект недвижимого имущества зарегистрирован на праве собственности, и документы о праве пользования, если объект недвижимого имущества не зарегистрирован на праве собственности (нотариально заверенные);
— справка балансодержателя дома об отсутствии задолженности по квартирной плате заказчика (владельца, пользователя);
— согласие всех совладельцев (владельцев), а также совершеннолетних жильцов квартиры, которые на правовых основаниях, предусмотренных действующим законодательством Украины, владеют, пользуются, распоряжаются соответствующим недвижимым имуществом (жилого фонда), заверенная в установленном порядке (нотариально заверенная);
— справка формы-3;
— копия технического паспорта, изготовленного БТИ;
— согласие балансодержателя здания (жилищно-эксплуатационной конторы (ЖЕК) или другой организации, которой он принадлежит);
— фотофиксация фасада (для устройства балкона консольного типа); - согласие соседей, проживающих этажом выше и ниже (для первого и последнего этажей – проживающих слева и справа);
— предпроектные предложения (эскизный проект, разработанный дизайнером и архитектором);
— заключение (анализ) организации по вопросам градостроительства и архитектуры относительно возможности реализации предпроектных предложений перепланировки квартиры и возможного влияния конструктивных (архитектурных) решений по перепланировке на объект градостроительства (сооружение, здание).

Главное управление градостроительства и архитектуры, в случае необходимости, может истребовать также выводы профильных (отраслевых) управлений исполнительного органа городского совета (городской государственной администрации), учреждений и организаций — относительно других вопросов, связанных с функциональным предназначением объекта и т.д.

Для получения разрешительных документов на перепланировку квартиры необходимо иметь также рабочий проект, который разрабатывается архитектором совместно с дизайнером. Разработка проекта включает в себя такие разделы, как: архитектурно-строительная и конструкторская части; схемы электро и водоснабжения, отопления, канализации; расчет освещения. Согласование проекта производится с инстанциями и органами, которые отвечают за обеспечение безопасности и поддержание сохранности жилья.

Проектная документация на перепланировку квартир разрабатывается на основании разрешения Главного управления градостроительства и архитектуры и согласовывается специально уполномоченным местным органом градостроительства и архитектуры соответствующей районной государственной администрации в установленном порядке.

Обязательным условием для перепланировки квартиры есть также проведение специальной экспертизы, устанавливающей, возможно ли проводить работы по перепланировке в данном помещении.

Принятие в эксплуатацию квартир в многоквартирных жилых домах после их перепланировки, осуществляется комиссиями, которые создаются соответствующими районными государственными администрациями.

В заключение хочется сказать следующее. Если Вас по каким-либо причинам не устраивает Ваше жилье, и Вы желаете его видоизменить, то пусть Вас не пугает ни то обилие документов, которые необходимо подготовить и собрать, ни сам процесс и продолжительность их согласования. Как говорит народная мудрость: «Не так страшен черт, как его малюют», «Лиха беда — начало» и, конечно же, — «Начало – половина дела»! Перепланировка квартиры — хоть и ответственный и непростой шаг, но вполне возможный, реальный и очень распространенный. Важно при этом, чтобы все действия соответствовали установленным нормам законодательства, и все работы были выполнены не только качественно, но и правильно. Поэтому необходимо, чтобы дизайнер, архитектор и строители работали над проектом также совместно, комплексно. Из любой, даже самой маленькой или неказистой квартиры, если есть желание и стремление, перепланировка поможет сделать стильную, современную, функциональную и удобную квартиру, в которой жильцы будут чувствовать себя уютно и очень комфортно. Так что – перепланировке быть!